سن ساختمان برای تخریب چقدر است؟ (عوامل موثر در عمر مفید ساختمان)

چگونه عمر مفید ساختمان را تخمین بزنیم؟ مهمترین عوامل موثر بر سن ساختمان چیست؟ چه مواردی در تعیین سن ساختمان برای تخریب تاثیرگذار است؟ افزایش عمر مفید ساختمان با چه عواملی امکان پذیر است؟ سازه ها و ساختمان ها هم مانند انسان ها دارای عمر هستند. قدمت ساختمان از زمان بهره برداری آن آغاز می شود. ساختمان­ ها نیز همچون هر وسیله دیگری طول عمری دارند. شما نمی­ توانید از یک سازه دائما استفاده کنید، به هرحال روزی، دیگر توان مقاومت با عوامل محیطی را نخواهد داشت و از آن روز است که مخارج و تعمیرات آن شروع خواهد شد. شاید بتوان با انجام برخی کارها طول عمر آن‌ را بیشتر هم در نظر گرفت اما این بازه چندان زیاد نخواهد بود.

به سال ­هایی که یک ساختمان می­ تواند زیبایی ظاهری و ایمنی خود را حفظ نماید و مستحکم باشد عمر مفید ساختمان می گویند. این مقدار بر اساس استانداردها به صورت میانگین در ایران برابر با ۳۰ سال است. البته این مقدار بسیار کمتر از میانگین جهانی است.

دانستن عمر خالص ساختمان و بنا اهمیت زیادی برای مردم عادی و مهندسین عمران دارد. به این دلیل که زلزله همیشه در کمین است! با رخ دادن آن این مهندسی سازه ها و مهندسی زلزله است که می تواند حتی با قدیمی بودن سازه، باعث استحکام ساختمان ها شود. پس با قدمت بالای ساختمان، مهندسین عمران باید به فکر چاره ای برای افزایش استحکامات ساختمانی باشند. در این زمینه اطلاعات مفید و کشوری وجود دارد که در استانداردهای مربوطه مثل آیین نامه استاندارد ۲۸۰۰ وجود دارد. اطلاعات بیشتر با دانلود استاندارد ۲۸۰۰ (رایگان) در اختیار شما قرار می گیرد.

شروع عمر شیرین با تولد یک سازه

برای تشخیص سن ساختمان برای تخریب، باید تاریخ تولد دقیق آن را بدانید. اما سوالی که مطرح می­ شود این است که این تاریخ از چه زمانی شروع می شود؟

از زمانی که ساختمان قابل بهره ­برداری است؟
از زمان شروع استفاده از آن؟
از زمان طراحی نقشه؟

سن بنا ساختمان را از کجا بفهمیم؟

در حقیقت طبق نظر کارشناسان و مهندسین عمران، زمان شروع پروژه عمرانی تاریخ تولد آن است. زمانی که پی ریزی انجام و مصالح مورد استفاده قرار می­ گیرد پروژه متولد شده و سن آن از همان لحظه محاسبه می ­شود.
در ادامه مطلب به صورت کامل پاسخ این سوال را مطرح کرده ایم.

۴ تفاوت مهندس عمران و مهندس معماری که باید بدانید.

عوامل موثر بر عمر مفید ساختمان

عوامل بسیار زیادی وجود دارد که بر عمر مفید ساختمان و بنا اثر می ­گذارند. این عوامل به دو دسته طبیعی و اجرایی تقسیم می­ شوند. برای شناخت هر یک از آن­ها بهتر است به صورت مجزا هر عامل را مورد بررسی قرار دهیم.

عوامل طبیعی موثر بر عمر مفید بنا

هر عامل طبیعی که بر کیفیت بنای مد نظر اثر می ­گذارد و باعث تغییر کمی و کیفی آن می­ شود، در این دسته جای دارد که می­ توان از بین آن­ها به گزینه زیر اشاره داشت:

• اقلیم یا همان شرایط آب و هوایی منطقه

ضریب انبساط بنا، اصلی ترین عامل در عمر مفید آن است. در برخی از مناطق تفاوت دمای شب و روز باهم زیاد است. به همین خاطر مصالح به کار رفته در ساخت سازه، در روز با افزایش دما منبسط می ­شود و در شب نیز با کاهش دما منقبض می­ شود. این تغییرات باعث ایجاد ترک و … شده که در نهایت موجب کاهش عمر مفید خانه شما می­ شود و سن ساختمان برای تخریب را پایین می آورد.

• رطوبت

رطوبت به روش ­های مختلفی می­ تواند به بافت ساختمان شما وارد شده و موجب تخریب آن شود و در نهایت طول عمر آن را کم کند. مخصوصا در شهرهای شمالی کشور که بارندگی زیاد است و میزان رطوبت نیز در شبانه روز بیشتر می­ باشد. البته تنها باران نیست، آب­ های زیرزمینی و … نیز می تواند با رطوبتی که به همراه دارد باعث خرابی مصالح به کار رفته شود. لازم به ذکر است که استفاده از آجر به دلیل جذب بالای رطوبت بسیار تخریب پذیر می باشد. به همین خاطر اگر رطوبت منطقه زندگی شما بیشتر است بهتر است از آجر در پروژه عمرانی تا حد امکان استفاده نکنید تا موجب افزایش عمر مفید ساختمان شوید.

عوامل اجرایی موثر بر عمر مفید سازه

قدمت ساختمان بیش از هر چیز دیگری به عوامل اجرایی آن بستگی دارد. هرچقدر اجرا و مصالح به کار رفته در آن باکیفیت و استاندارد باشد طول عمر بیشتری خواهد داشت و در نهایت قدمت ساختمان بیشتر خواهد بود.

مقررات و قوانین ملی برای عوامل اجرایی در ساخت سازه در دسترس می باشد که مهم ترین آن ها مبحث دهم مقررات ملی ساختمان است. این مبحث در مورد طراحی و محاسبه موارد ضروری ساختمان و طرح اجرایی آن صحبت می کند. اگر شما یک مهندس عمران هستید و قصد دارید تا بیشتر در مورد این مبحث و سایر مباحث مقررات ملی ساختمان بدانید، با دانلود مبحث ۱۰ اطلاعات خود را در این زمینه بالا ببرید.

از عوامل اجرایی موثر بر سن ساختمان برای تخریب، می ­توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اشتباهات طراحی

اولین قدم در ساخت یک بنا، طراحی و نقشه کشی آن است. شاید عجیب باشد اما باید بدانید که نقشه کشی و طراحی آن تاثیر زیادی بر روی طول عمر آن خواهد داشت. یک طراحی اصولی موجب داشتن ساختمانی با عمر بالا می­ شود. اشتباهات طراحی ممکن است در مراحل آنالیز، تهیه نقشه، بررسی عوامل جوی و … بوجود آید.

• بهره برداری غیر اصولی

زمانی که یک سازه به منظور واحد مسکونی طراحی و اجرا می­ شود اگر آن را به یک واحد تجاری تبدیل کنید، بهره ­برداری آن تغییر خواهد کرد. همین تغییر بهره ­برداری سبب می­ شود تا طول عمر کمتری داشته باشد.

• نظارت نادرست

استفاده نکردن از مواد و مصالح مرغوب و اصولی متناسب با اقلیم منطقه، کنترل کیفیت نهایی، به کار بردن مصالح ارزان و … همگی باید مورد بررسی قرار گیرد. نظارت نادرست در هر یک از مراحل ساخت ممکن است باعث ایجاد خسارت یا کاهش عمر مفید ساختمان شود.

نحوه تشخیص عمر مفید ساختمان

نحوه تشخیص سن ساختمان برای تخریب، رابطه مستقیمی با قدمت آن دارد. هرچه قدمت ساختمان بیشتر باشد عمر بیشتری داشته است. احتمالا می­ دانید که ساختمان های نوساز قیمت بسیار بالاتری به نسبت خانه هایی که از ساخت آن­ها سال­ های سال می­ گذرد، دارد. این تفاوت قیمت به دلیل عمر ساختمان است. همانطور که گفتیم میانگین طول عمر سازه در ایران ۳۰ سال است. اگر ۳۰ سال از ساخت ملک شما گذشته باشد می­ توان آن را جز خانه­ های کلنگی در نظر گرفت.

دو شاخص سن بنا و ساختمان

دو شاخص مهم وجود دارد که بررسی هر یک از آن­ها سبب می­ شود تا بنا سه سن مختلف داشته باشد که عبارتند از:

• سن اصلی بنا

این سن همان طول عمر بنا است که از لحظه پی ریزی پروژه محاسبه و برحسب مدارک ساخت و شروع پروژه و … تعیین می­ شود.

• سن بهره­ برداری بنا

بعد از اتمام تمامی کارهای سازه، همچون انشعابات و… زمانی که قابل استفاده و سکونت است، بهره‌برداری از آن آغاز می­ شود و از آن زمان می­ توان سن بهره ­برداری ساختمان را مشخص کرد. این سن زمانی آغاز می ­شود که مستنداتی از بنا به صورت مکتوب دربیاید. این سن برای ثبت احوال مهم بوده و سن ساختمان را برحسب آن تعیین می ­کند.

نکات مهم سن ساختمان (قدمت ساختمان)

شاید با خود بگویید دانستن این سن و همچنین عمر مفید ساختمان چه فایده ­ای برایمان خواهد داشت؟ در پاسخ باید بگوییم که اگر سن سازه شما خیلی زیاد باشد دیگر برای تعمیر آن بهتر است وقت و هزینه صرف نکنید و با دانستن سن ساختمان برای تخریب، به فکر کوبیدن و ساختن مجدد آن باشید. علاوه بر آن اهمیت سن بنا در مواقع خرید و فروش نیز بسیار مهم است و بر روی قیمت نیز موثر است. سن بهره ­برداری و سندی در زمان قیمت گذاری کارایی دارد.

اما باید به این نکته هم توجه کنید که اگر جهت خرید یک ساختمانیپ به تسهیلات بانکی احتیاج دارید، در صورتی که سن واقعی ساختمان ۲۰ سال به بالا باشد، وام جهت خرید آن برایتان تعلق نخواهد گرفت. ناگفته نماند که دانستن سن بنا در زمان بیمه کردن آن نیز بسیار اهمیت دارد.

شیوه­ های مختلف جهت تشخیص قدمت و سن بنا

اگر خانه ای را اجاره کرده یا خریداری کرده ­اید و سن آن را نمی­ دانید و در تشخیص قدمت ساختمان با مشکل مواجه هستید، برای آنکه بتوانید عمر مفید ساختمان را مشخص کنید می‌توانید از شیوه­ های مختلفی استفاده کنید که بهترین آن­ها عبارتند از:

پیگیری از شهرداری

شهرداری تمامی اطلاعاتی که مربوط به سن بنا ساختمان است را به صورت بایگانی دارد. فرقی نمی­ کند ملک مد نظر مسکونی باشد یا تجاری و … در هر صورت هر اطلاعاتی که نیاز داشته باشید می ­توانید از شهرداری دریافت کنید. می ­توانید به صورت حضوری به شهرداری مراجعه کنید و تاریخ ساخت ساختمان را در بیاورید و در نهایت سن ساختمان برای تخریب را بدست آورید.

ساخت و طراحی ویلا در سطح شیب‌ دار. ویلاهایی را ببینید که در نهایت ظرافت و زیبایی بر سطوح شیبدار بنا شده اند!

بررسی بخش­ های داخلی ساختمان

یکی دیگر از روش ­هایی که جهت تشخیص سن سازه می ­توانید از آن بهره ببرید بررسی قسمت­ های داخلی ساختمان است. اصلی­ ترین این بخش ­ها توالت است؛ چرا که اغلب سازندگان توالت ­ها سالی که سنگ توالت ساخته می­ شود درون درب یا مخزن آن می ­نویسند و می ­توانید سن سازه را تشخیص دهید. لازم به ذکر است که بدانید نصب توالت جز کارهایی است که در آخرین مراحل سازه و در بخش ­های پایانی انجام می­ شود.

علاوه بر توالت­ ها می­ توانید توری­ های فاضلاب را هم بررسی کنید؛ چراکه در برخی موارد روی آن­ها نیز سال تولید درج می­ شود. همچنین فاصله بین پنجره ­های آلومینیومی که دارای روکش هستند را هم بررسی کنید، زیرا تاریخ نصب آن­ها به صورت تقریبی در این قسمت نوشته می­ شود.

آیا بعد از ۳۰ سال باید بنا را تخریب کنیم؟ (سن ساختمان برای تخریب)

درست است زمانی که ساختمان دهه اول عمر خود را طی می­ کند جز املاک کلنگی به حساب می­ آید اما هیچ حتمی برای تخریب آن وجود ندارد و نباید فقط سن ساختمان برای تخریب، در اولویت قرار گیرد. شما می توانید با اعمال یک سری تغییرات، بازسازی، تعمیرات و … تا سال­ های دیگر نیز از آن استفاده کنید. اما باید امنیت و ایمنی آنرا مورد بررسی قرار دهید تا هیچ تهدیدی برایتان نداشته باشد. در زمان بازسازی و تعمیرات بیشتر از نما و ظاهر خانه به مقاومت آن، سیستم لوله­ کشی و سیم کشی توجه کنید و مطابق با الویت­ ها پیش روید.

اما خب طبیعی است با احتمال وقوع زلزله احتمال خرابی های بیشتر و حتی خطرات جانی ریسک بسیاری بزرگی است که در خانه های بالاتر از ۳۰ سال زندگی کنید. همه ما هم در ایرانی زندگی می کنیم که متوجه این مشکلات هستیم و به چشم آن ها را می بینیم، به همین دلیل امکان تعویض خانه و حتی تعمیرات آن بسیار سخت و دشوار است. به همین دلیل پیشنهاد می شود به دنبال استحکامات بهینه تری باشید تا هزینه کمتری از شما استفاده شود.

جمع بندی

معیارهای زیادی برای تعیین سن بنا وجود دارد اما مستحکم ترین آن سنی است که توسط شهرداری اطلاع ­رسانی می ­شود و در سند ثبت شده است. در زمان خرید بنا بهتر است به نوساز بودن آن توجه کنید. هر چه قدمت ساختمان کمتر باشد عمر مفید ساختمان بیشتر و سن ساختمان برای تخریب بالاتر خواهد رفت. شما می ­توانید بدون اعمال تغییرات مدت زمان بیشتری از آن استفاده کنید. درست است قیمت بالاتری خواهد داشت اما بی ­شک ارزش خرید را دارد.

برای خانه ­های کلنگی نیز به لطف پیشرفت فناوری در پروژه ­های عمرانی بازسازی بهترین گزینه است اما اگر بسیار کهنه باشد در این صورت است که باید به فکر تخریب یا تعویض آن باشید تا آرامش و آسایش بیشتری در آن داشته باشید. امیدواریم سطح مهندسین عمران کشور به حدی بالا برود که تا حذ زیادی مشکلات مربوط به اجرا در پروژه های ساختمانی به کمترین مقدار خود برسد. اطلاعات خود را می توانید با خواندن کتب تخصصی در این حوزه افزایش دهید که رایان بوک این امکان را برای شما فراهم کرده است.